今年的信托业市场，最重要的一个关键词或是房地产调控。

    下半年以来，银保监会出台了多条限制房地产融资的举措，从5月份提出要重点整治房地产融资乱象开始，7月份约谈和召集部分信托公司开会，对银行和信托机构的房地产融资规模提出额度控制要求。

    进入四季度，房企融资调控已持续了一段时间，形势发生了何种变化，对房地产和信托机构分别产生了怎样的影响？

    多家信托公司和房地产企业融资部门相关人士表示，监管部门对金融机构的房地产融资额度控制口径依然保持，在具体执行层面也十分严格，房地产企业面临越来越严峻的生存形势，融资额度紧张，资金成本随之上涨，如今又即将进入年底，资金需求骤然上升。

    “都没额度，不知道这个年关怎么过。”一家上市房企的融资部门人士说。

    从信托机构的情况看，并没有因此受到太大的负面影响。统计数据显示，房地产信托的规模最近几个月环比虽然持续下降，不过多家信托公司人士均反映，信托业目前的形势非常平稳，并未如外界所宣称的那么艰难。

    “总体上很平稳，结构上的变化也很明显。房地产融资由于额度紧了，但费用上涨了；平台由于个别地方政府发债比较多，费用在下降；现阶段资本市场行情不错，量新增了不少。”一位信托业人士概括道。

房企叫苦： 额度紧缺，成本死贵

    数家房地产人士均表示“资金吃紧”。

    一家总部在香港的房地产公司内部人士表示：“主要是各个渠道一起收紧，因此影响很明显，但是也区分企业。有些企业影响尤为明显，他们在此轮调控收紧之前加杠杆拿了很多地，地块拿到手之后，赶上融资额度管控，无法继续融资，造成不仅无法完成项目回笼资金，并且前期借的钱也无法借新还旧维持下去，所以有部分企业目前处境较为艰难。现在市场上看到很多房企在甩卖土地，或者找合作方一起开发。”

    从调控的角度而言，房地产市场已经持续低迷了很久，目前偶尔有个别地方出现某种“放松”的迹象，比如在新房的价格审批或购房资格方面略微有松动，但关键是融资端的口径依然严格。

    上述房企人士透露，在上海地区，监管部门对每一笔开发贷都会进行极为严格的检查，有时即使银行有额度批下来，但资金也放不出来，因为从融资方的角度，通常都会申请超过工程款需求的额度，再倒款到公司，这个环节现在检查很严格。另外，按揭贷目前也在执行严格的监管检查。

    “上海很多购房需求是置换，在资金周转的过程中，由于现在市场比较弱，房子不好卖，银行的首付和按揭检查又很严格，我们近期就出现了很多客户违约的情况。”上述房企人士说。

    成本方面，目前房地产融资相比年初资金环境宽松时也有了很大变化，很多房企成本高达13%左右，但还没有额度，只能选择成本更高的私募基金进行融资，这种渠道成本达到15%左右。

    “年初的时候，10%成本的资金我们还不想要。”一位房企人士感慨。

信托平稳：结构调整明显

    房企融资管控对信托机构的影响也是立竿见影的。从行业情况来看，信托业是金融各细分领域中对房地产依赖最为明显的一支。总体而言，房地产业务规模在信托业务中大概占据三到四成，有些房地产背景的机构则占比更高。

    今年下半年以来，房地产信托规模的持续下滑是十分明显的趋势。不同口径的统计数据均显示出这一迹象，中信登公布的数据显示，三季度资金投向房地行业占比逐步下滑，9月新增规模中，投向房地产的募集金额环比下降32.08%；规模占比环比下降3.02%，已连续三个月下降，八个月来首次低于15%。

    统计数据显示，7月以来，我国房地产集合信托发行量为2592.5亿元，同比下降21.2%。按月份来看，7-10月份每个月的发行数量和融资规模均在持续下降，其中，发行量分别为544只、421只、424只和270只，融资规模分别为798.92亿元、708.39亿元、646.96亿元和438.17亿元。

    信托业人士进一步反映，虽然房地产业务规模在下降，但信托机构的形势还是颇为平稳的，调控已有多时，各家机构都有相应的业务调整方案，首先下降的主要是新增规模，总规模稳定，并且结构上有所优化。“以前通过规模做大获利，现在规模给框定了，主要就是从结构和费用上来做文章，通过提高费率保证效益。”

    多名信托公司人士也表达了类似观点。体现在业务层面上，从通道向主动管理转型，比如，同样一笔业务，以主动管理的形式去做和以通道形式开展，对信托公司的差异明显，费率上大概相差100BP左右。

    监管压缩通道的同时，信托机构也更多采用主动管理形式，因此通道额度紧缺，费用水涨船高。

    近期信托业务层面出现了一些新迹象：近期信托对资本市场的积极性陡然增高，一些信托公司正与量化投资私募机构等积极接触，洽谈合作。

    “最近确实出现了很多投资本市场的产品，这与大家对目前资本市场形势的判断有关，基本上都是信托公司与期货、证券公司一起合作设计产品进行投资。”一位信托业内人士表示。

    另外，资产证券化、家族信托等各种新领域，信托公司也在不断尝试，不过短期难以成为市场主流。